pphantom's blog

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- 以生活雜記為主,夾雜一些有的沒的..

[重要][參考][房貸]必讀 ※建物謄本、銀行鑑價、房貸

==============section 1
[為何找銀行鑑價]
主要是在仲介與屋主之外找一個參考點,不然前兩者都有自己的理由將價錢抬高
買屋者只能在一片抬高聲中迷失了價格,還好有一個可算是扮演裁判角色的銀行

==============section 2
[鑑價的意義與作用]
鑑價是銀行拿你謄本所在地 哪邊的每坪成交價(銀行自己做放款,一定有知道的)
再評估你的建物 大樓 公寓 年限等的條件 再加上銀行對後來利率的走向評估
用這一堆參數 所建立起來的估價
意義 就是 就算是寬限期過了 你付不出房貸 把你的房子拉去拍賣了 再加上 先前你繳的利息 銀行也不會虧到

所以這個鑑價 是讓你心中有個譜 這是一個比市價稍低 以嚴苛的標準 所估出來的價格
如果是要自住 以這個價格 再看你的負擔能力 以及心動程度 去加減 (能夠減也就是說,當然也有低於鑑價成交的,這個得從其他資訊來判斷)

==============section 3
[鑑價的方式]
先要有物件的住址
有了用住址
到地政電子謄本http://210.71.181.101/index.asp
從那邊申請'建物謄本'
如果你是hinet adsl的用戶 就用撥接上網的account & password 登入
不然就還得申請自然人憑證  這一部份可以詳看
http://2do.twbbs.org/forums/viewthread.php?tid=231&extra=page%3D2

要點是在取得謄本後的操作
你可以先找c咖的銀行 大眾銀 遠東銀 渣打銀 (題外話,這三家都可以放款到鑑價的 8.5成,不過資金可以,盡量不要找他們,利率比較高)

以下的動作大致上的原則,一定要堅守的地方要確實堅守
1.call 上列三家的銀行 在你房子當地的分行
2.打進去後 請他轉 '房貸部'
3.轉到房貸部後 你就直接說 我有n間看的滿意的房子 <- 大致是這個意思 請表達出 你有要購屋的慾望
4.再說 我要確定 手上的資金額度 是不是夠不夠
5.say 請問你的傳真 我將建物謄本 fax給你
6.say 條件以有勞保卡 薪轉n萬 幫我估放款額度 <- 就算你沒有薪轉+勞保卡,也是以這樣的方式報之,只是將你的月收當作薪轉來報
7.留下你的聯絡電話
7.以上是主軸 如果對方 有要向你 要身分證字號 千萬不要給
8.如果對方 一直如 你就說 如果額度夠 條件好 我會與你配合 <- 大致是這個意思 請表達出 你有誠意與對方貸款
9.如果對方 還是不放 就謝謝再聯絡 趕快打 其他的分行 同一銀行同一區借貸都有很多 不要死守一間

以上情節大致上是如此

==============section 4
[建物謄本]
有些人操作銀行,請銀行鑑價,是直接報住址給銀行自己調謄本
不過如果你是'新手',建議還是依照上述的程序,銀行會回你鑑價結果的機率比較高
但是這邊要提的是,
謄本真的只有拿去請銀行鑑價的作用嗎?
不,它也對你揭露了屋主的財務狀況

在謄本中,有一節,叫做'建物他項權利部'
說白話一點
這一節,就是登記該物件的房貸,銀行二胎,民間二胎等借貸的訊息

==============section 4-1
如果原屋主有房貸,這邊就會顯示他當初銀行給他的估價,所以也可以推測出當初原屋主的入手金額
當然這邊也有可能也陷阱,賣屋者與代書可以以高價的成交契約送件給銀行,代書也以此作為房貸的設定
說穿了也就是賣屋,代書,銀行三者合成一氣幫買主拿到較多的額度,這當然得要有管道才行
所以當你心中有懷疑時,那就多調幾家同區域的同屬性(華夏對華夏,公寓對公寓)物件的建物謄本

==============section 4-2
這些房屋取得與各項貸款訊息配合上'時間點'
約略可以猜出,屋主急不急,錢缺的大不大,這是買房人談價時的一個籌碼
由於它的可能狀況太多了
我大概舉例一項

房子是90年取得
但是在95年 才去辦房貸

我推測的,可能的狀況
屋主應該有點財富自由,所以90年可以免貸的狀況下買屋
但是95年,可能需要金錢,理由不明,所以去房貸
現今98年,房子要脫售了,我心中就會浮出,是不是,寬限期過了,加上資金週轉不太靈活了,所以才賣房

==============section 4-3
現在向銀行貸款
被銀行設定的權利種類,計有兩種,
一種是,'一般抵押權',另一是,'最高限額抵押權'

雖然法律上你可以選擇,但是通常銀行都押死成'最高限額抵押權',不然銀行就不借你(當然你也可以考量你的狀況 哀一下)
一般的狀況下是沒有差異還有便利性,就是做'回復'時不用再重新設定,
所謂的回復就是,當你繳了n年的房貸了,現在突然缺錢,你可以請原銀行重新估價,
當新的估價額度>你所剩的房貸,就可以取出兩者差的金額,而繳款期再重新拉回20/30年期

'最高限額抵押權'的壞處是,原銀行為了確保它的債權
這個債權 可以是除了房貸之外 其他任何債務人對此銀行的各種債務如信貸 卡貸 信用卡 等
銀行把所有債權 統包成一包 當有償還的情況發生時(最常見的繳款逾期,房子被法拍) , 此銀行有權優先償還相關的債務
所以台新銀行的二胎(當然民間也有二胎 不過我主張 寧被法拍 跳票 丟面子 也不要去碰)就與你無緣了

==============section 4-4
'設定'的應用
從'最高限額抵押權'與二胎的關係,可以看出一但有優先取得償還權的人比較吃香
優先權的優先順序決定誰先設定,所以你看見建物謄本中房貸都被設定在第一順位(不設在第一順位銀行才不會貸給你)

由這邊,就可常見一些保護資產的應用
在此之前,先說謄本可以由所有權人去報遺失,一個月後新的就下來了,所以把謄本鎖在保險櫃不是絕對有用
例如買房子送給小孩,小孩是所有權人,他可以去辦房貸,然後揮霍掉
那怎麼辦,買房給他可能是為了保障他將來還有地方住,但絕對不是讓小孩敗掉,
很簡單,去請代書作設定,用父母作為債權人,這就是所謂的民間設定,只是債權人是可以控制的人
銀行(民間)一但看到有民間設定,銀行一定不會借,民間就不一定拉,如果被識破了,對方又是黑的,除非你比他有力

同理可證於夫妻之間,在房貸設定之後,也就是第二順位玩上頭所述的民間設定,就會擋掉大部分的二胎

==============section 5
'聯徵'
為什麼請銀行鑑價時不給ID
當銀行幫你鑑價時會做一個會去向聯徵中心作拉資料的動作(你的信用狀況等),這個稱作拉聯徵
一般銀行如過發現你在一個月內有超過3次的拉聯徵的紀錄,就開始會對你的房貸評估開始扣分,
被扣分的影響是貸款成數降低,利率拉高 貸款還是可以貸的下來(目前所知的紀錄是11次還可以貸下來)
三個月是約7次 還不會被扣分
不過請注意一點,這個是指房貸這種有擔保的貸款,如果是信貸真的三次這個月就bye bye了 等下個月再來

為什麼會用這麼多次呢 買東西都知道貨比三家了 房貸也是,詳細狀況下述

==============section 6
以上取得一些參數 但這一切 都是為了貸款
鑑價只是貸款的環節之一 一些貸款的觀念下述

==============section 6-1
之前的鑑價只是幫你取得一個公正的參考點
接下來才是真正去掃 你要貸款的銀行
從一些網頁 都可以看到各銀行的利率
最低的就是一些有官股的銀行(注意,這一些銀行是鮮少與你玩鑑價遊戲的銀行,因為他們的條件好,客戶多又穩,當然態度就比較消極一些)
大銀行的成數會比較低 例如國泰新屋目前大約7成

==============section 6-2
房貸大區塊的流程如下
貸款人/行員送件(1)->行員整件(2)->[行員假照會(3)]->徵審照會(4)->{鑑價師估價(5).....行內通過}->對保(6)->{聯徵回查(7)}->銀行撥款(8)

(1)基本經過'鑑價'(粗估)的程序,你與行員覺得可以配合,你就準備好行員交代的文件,雙證件,收入證明等
(2)行員會把這些資料準備好,整理後就送件
(3)如果你是新手,你可以向行員要求,通常行員應該也會主動要求你,行員會打電話給你模擬徵審照會(4)時可能會問的問題
(4)徵審照會主要的目的是要問你,你是不是貸款人,貸款的金額,貸款的目的
如果沒有特殊狀況,當然就是回答是,金額就看行員估給你的,目的就是新買房
特殊的狀況,本來就有房子,是為了還債,目的可不是回答幫誰誰誰還卡債,這時候就說房屋修繕(貸你房貸還別家卡債,銀行又不是佛心來著)
特殊的狀況,不想讓家人知道你要辦房貸,問銀行有沒有作'保密件'
特殊狀況 還有很多 你都可以先跟行員問清楚(在鑑價之後 確定要在他家貸款時才問且在送件之前)
(5)這是銀行的內部流程,就個就是精算的鑑價,也左右之後對保時所核下來的金額(行員會知會你結果)
(6)對保 也就是你同意銀行的條件,利率與成數,你才把契約簽下去,此時還不代表銀行同意了歐,銀行可能在對保後又反悔一些條件
(7)這是銀行避免一件多送 這個你不用理會
(8)這個最實際 款項落袋為安

對保(6),是一個關卡,大部分人房貸大概都只送一家或鑑價也只找一家
一但鑑價師估價後 成數與利率不符合你的期望 你就要重新來過 4~7個工作天就又過去了 可是你的買賣契約上有押最後繳款時間阿
所以建議 如果你的把握度比較低(有些信用瑕疵的問題,下述) 建議多送2家
一方面是你的期望值是否可以達成 另一個是銀行的過件是否成功 都左右 對保 要不要簽下去
所以我建議 就送3家的房貸 只要在對保那一關 取你最有利的先簽下去 等到撥款成功 再來回絕另外兩家(理由 不符合你的期望,利率不夠低阿)

另外有實務上是 貸款人/行員送件(1)->對保(6) 專車直達 , 2,3,4,5直接先略過 6直接跳到前頭
銀行的說法是 便民服務 擔心你撥不出時間 對保 所以先簽了 這樣做你損失了兩點
1.談判成數與利率的籌碼 契約都簽了 只能給銀行做主了
2.如果最後結果是 銀行行內沒有通過 不好意思一切作廢 你損失的是時間,你也沒有用多送幾家的方式爭取好的條件,
因為你看到了其他銀行有好的條件,你也不能對保,因為有'聯徵回查(7)',
第一家銀行做了回查,第二家回查時查到你已經有聯徵回查,你就變成第二家的黑名單了,如果第一家銀行在撥款前採煞車

你一時就喪失了兩間銀行

==============section 6-3
房貸有幾個特點要說清楚的地方
1.物
物件的特性,所在地,年齡,屬性
並不是所有的物件都可以承作20年期的房貸,偏遠的地方可能就剩下15年期為最高
房屋的年齡也可能造成不能貸款,除非物件是在精華的地段
屬性,套房是特殊的物件,大部分銀行不貸,但也是有例外
2.事
成數 利率與年期
目前的房貸利率大家都相近,所以房貸基本上是要爭取的是,成數,再之年期
成數,大家都應該可以理解,年期除了上述物件的所屬區域外,還有就是貸款人的年齡(不是每個背房貸者的都是年輕人)
一般銀行可以承受50歲的人背20年期
3.人
現在信用卡太過普遍
有一定的人數使用信用卡的方式不當
這是最容易造成房貸被扣分的部份
例如嚴重的:因授信異常被銀行停卡,慣性遲繳
其他的:配偶信用瑕疵這些都是影響房貸條件的要素


==============Break Point 重要資訊
會有人在質疑,鑑價沒有用,低於行情太多 <- 為什麼,不能是房價被浮報,據上個月我親身的經歷,台中西屯 仲介開價是2200萬 實際成交 15x0萬 ,屋主還是地產名人,職業是醫師
有人會分享一些經驗,15~20坪以下銀行不承做貸款 <- 這是事情的一部份,但不是全部,渣打與大眾目前都還可以承作套房的房貸

我一直再推大家 多去嘗試 多去問 每家銀行的服務都不一樣 甚至掛同一個招牌的分行也還有差異
而且還是隔著電話 沒有什麼好害羞 做多次了 對答純熟抓到重點了 你就知道這是很容易的事
花沒幾分鐘的時間 就可能幫你省下 6~7位數的血汗錢(工作一年半載才能辛苦存下的錢)

以上也只停留在房貸的部份 如果你是單純的上班族 在銀行方面應該就夠你使用了
問題是有了這個標準與方式 物件在誰手中?要和誰談,當然不是仲介就是屋主
這一段 當然也有技巧 當你越了解仲介是在演什麼戲碼時 起碼你就守住底線了
接下來是 如何讓仲介 走進你的邏輯
歸納起來 談判的一個重點 請記住了 "堅守自己的底線 模糊對方的底線" 當誰探得底線時 誰就主導了全局

有人會問我 是仲介嗎? No. 銀行貸款代辦 No.
我也是個上班族 看到這波的風暴 也想一圓築屋夢 但看到房價就Orz 真的看不懂 真的是不景氣 還是我不行  

秉著一股熱血 就著手深入了解 我深信
只要你多花一分的準備 你就多一分的實力 省下你一年半載的光陰